はじめに

2026年3月12日、米上院は89対10という圧倒的な超党派の賛成多数で「21世紀住宅法（21st Century ROAD to Housing Act）」を可決しました。過去30年で最大規模の住宅関連法案と呼ばれるこの法律には、大手機関投資家による一戸建て住宅の購入を禁止する条項が含まれており、「一戸建て住宅は誰のものか」という根本的な問いを突きつけています。

共和党のティム・スコット上院議員と民主党のエリザベス・ウォーレン上院議員が共同で推進したこの法案は、住宅価格の高騰に苦しむ一般家庭を守る画期的な法案とされる一方、賃貸住宅の供給を減少させるとの批判もあります。本記事では、法案の内容と論争のポイントを解説します。

法案の主要内容と機関投資家規制

350戸ルールとは

法案の最も注目される条項は、一戸建て住宅の機関投資家による購入禁止です。具体的には、350戸以上の一戸建て住宅を保有する投資家が、新たに一戸建て住宅を購入することを禁止しています。ここでいう一戸建て住宅とは、1世帯が居住することを目的とした2戸以下の住居構造を持つ建物と定義されています。

この規制の対象となるのは、プライベート・エクイティ・ファンドや資産運用会社など、大規模に住宅を取得してきた機関投資家です。2008年の金融危機以降、これらの企業は差し押さえ物件を大量に購入し、賃貸住宅として運用するビジネスモデルを拡大してきました。

ビルド・トゥ・レント（建設賃貸）の特例

法案には一定の例外規定が設けられています。大規模な改修が必要な住宅の購入や、賃貸目的で新たに建設された住宅（ビルド・トゥ・レント）の保有は認められます。

ただし、ビルド・トゥ・レント住宅については7年後に売却することが義務付けられており、入居者に優先購入権が与えられます。この「7年ルール」が法案の中で最も激しい論争を生んでいます。

賛成派と反対派の主張

「住宅は家族のもの」とする賛成派

法案を推進するウォーレン上院議員は「ここには原則がある。プライベート・エクイティがアメリカの住宅供給をすべて買い占めることは許されない。住宅は家族のためのものであり、巨大企業のためのものではない」と力強く主張しています。

賛成派の根拠には、機関投資家の活動が住宅価格を押し上げているというデータがあります。機関投資家による一戸建て住宅の購入は全体の約30%に達し、アトランタでは一戸建て賃貸市場の25%、ジャクソンビルでは21%を機関投資家が占めています。これらの企業は手頃な価格の物件を購入し、高額な賃貸住宅に転換する傾向があり、中間所得層の住宅取得を困難にしているとの指摘があります。

賃貸住宅供給への懸念を示す反対派

一方、法案に反対票を投じたブライアン・シャッツ上院議員（民主党・ハワイ州）は、350戸の上限は「正気の沙汰ではない」と批判し、最終的には賃貸住宅の禁止につながると警告しています。

全米住宅建設業者協会（NAHB）、住宅ローン銀行協会、全米住宅会議は共同声明で、7年間の売却義務によってビルド・トゥ・レント住宅の建設が事実上停止し、「今後10年間で数十万戸の住宅が市場から消失する。その多くは低・中所得世帯向けの住宅だ」と警鐘を鳴らしています。

ブルッキングス研究所やアーバン・インスティテュートなどのシンクタンクも、機関投資家の規制が住宅の手頃さを改善するかどうかについて懐疑的な見解を示しています。住宅価格の高騰は根本的に供給不足の問題であり、投資家の排除だけでは解決しないとの分析もあります。

法案の行方と今後の焦点

下院との協議が最大のハードル

上院を通過した法案は下院に送られましたが、円滑な成立は見通せません。マイク・ジョンソン下院議長（共和党）は、上院法案について両院協議会での交渉が必要になるとの認識を示しています。

下院は2月に独自の住宅法案を超党派で可決しており、上院版との違いを調整する必要があります。特に、連邦準備制度理事会（FRB）によるデジタル通貨発行の禁止をめぐっても意見が対立しています。上院法案では一時的な禁止を求めていますが、下院の保守強硬派「フリーダム・コーカス」は恒久的な禁止を主張しています。

住宅市場への潜在的影響

法案が成立した場合、住宅市場には複数の影響が予想されます。大手投資家による購入が制限されることで、一般の住宅購入者にとっての競争環境が改善される可能性がある一方、賃貸住宅の供給減少により家賃が上昇するリスクも指摘されています。

注意点・展望

問題の本質は「供給不足」

住宅価格の高騰問題において、機関投資家の規制は解決策の一部にすぎません。多くの専門家は、根本的な問題はアメリカ全土での住宅供給不足にあると指摘しています。ゾーニング規制の緩和や建設コストの削減など、供給側の対策も同時に進める必要があります。

賛否両論が示す政策の難しさ

この法案をめぐる議論は、住宅政策の難しさを如実に示しています。住宅所有を促進する政策と、賃貸住宅の供給を維持する政策は、時として相反する結果をもたらします。7年間の売却義務が本当にビルド・トゥ・レント市場を壊滅させるのか、それとも投資家規制が住宅市場の健全化に寄与するのか、今後の議論と分析が注目されます。

まとめ

米上院が可決した「21世紀住宅法」は、機関投資家による一戸建て住宅の大量購入という問題に正面から取り組んだ画期的な法案です。89対10という超党派の支持は、住宅問題が党派を超えた国民的課題であることを示しています。

しかし、法案の最も論争的な条項である7年間の強制売却義務については、住宅供給の減少を懸念する声も根強くあります。下院での審議と両院協議会での交渉が今後の焦点となります。住宅市場に大きな影響を与えうるこの法案の行方を、引き続き注視していく必要があります。

参考資料:

• Senate passes bipartisan housing bill targeting large investors and easing regulations - NPR
• US Senate Advances Housing Legislation that Includes a Ban on Institutional Investors Purchasing Single-Family Homes - Mayer Brown
• Housing affordability bill clears Senate as investor ban creates headaches - CNBC
• Senate passes housing bill with single-family rental forced sale provision - Multifamily Dive
• Banning institutional investors from buying homes will backfire for many Americans - Fortune
• The ripple effects of banning institutional purchases of single-family rentals - Brookings