はじめに

「ショッピングモールは死んだ」——ここ数年、こうした言説が米国の不動産業界で繰り返されてきました。Eコマースの台頭やパンデミックの影響で、多くのモールが閉鎖に追い込まれたのは事実です。しかし2026年、意外な反転が起きています。

すべてのモールが苦境にあるわけではありません。特定のタイプのショッピングモールが、不動産投資家にとって驚くほど魅力的な存在になっているのです。本記事では、米国モール復活の実態と、その背景にある構造的変化を解説します。

クラスAモールが牽引する「モール・ルネサンス」

二極化する米国モール市場

米国のショッピングモール市場では、明確な二極化が進んでいます。業界最大手のサイモン・プロパティ・グループは、2025年第3四半期にポートフォリオ全体で96.4%という高い稼働率を記録しました。一方で、低品質な物件はテナント確保に苦しみ続けています。

この二極化の鍵を握るのが「クラスA」と呼ばれる一流モールです。高所得者層を顧客基盤とし、立地やテナント構成で優位に立つこれらの物件は、純営業利益（NOI）の成長見通しが高く、投資家の関心を集めています。

取引件数が急増中

2025年には、複数の9桁（数億ドル規模）のモール取引が発表されました。同年の最初の3四半期だけで38件のモールが個別取引で売買され、年間ペースでは50件以上に達する見込みです。これは過去20年以上で3番目に多い年間取引数に相当します。

国際ショッピングセンター協議会（ICSC）の2026年予測によれば、小売不動産の取引量は、金利の緩和によって待機資本が市場に再投入されることで、さらに増加すると見られています。

体験型モデルへの転換が成功の鍵

「買い物」だけではないモールの価値

復活を遂げているモールには共通点があります。それは、従来の物販中心のテナント構成から「体験型」モデルへの転換に成功していることです。

現在の成功するモールでは、飲食・エンターテインメント・ヘルスケア・ウェルネスといった体験型テナントが収入の柱になっています。小売業はもはやアパレルなどの「ソフトグッズ」だけで成り立つ時代ではありません。コーヒーショップ、フィットネスジム、クリニック、さらにはイベントスペースといった多様なテナントが、来店動機を生み出しています。

空室率は20年ぶりの低水準

こうした転換の成果は数字にも表れています。米国のショッピングセンター全体の空室率は5.4%にまで低下し、20年ぶりの最低水準を記録しました。長年にわたる新規開発の抑制と、業績不振物件の整理が進んだ結果、生き残ったモールの競争力が大幅に向上しているのです。

Cushman & Wakefieldのレポートでは、小売不動産は「レジリエントで、関連性が高く、成長に備えた」投資分野であると評価されています。

投資家が再びモールに注目する理由

構造的な供給不足

モール復活の背景には、需給バランスの構造的な変化があります。過去10年間、米国では大型商業施設の新規開発がほぼ停止していました。一方で人口は増加し、消費需要は回復しています。この供給不足が、既存モールの賃料上昇と資産価値の向上を支えています。

ICSCの予測では、2026年も新規供給は限定的であり、賃料は引き続き上昇する見通しです。

金融環境の追い風

2026年から2029年にかけて、借り換えが必要な不動産関連の負債は総額2兆6,000億ドル規模に達すると見込まれています。金利緩和の期待が高まるなか、商業用不動産（CRE）ローンの借り換え需要が取引活動を活性化させる可能性があります。

Cohen & Steersのレポートでは、これを「リテール・ルネサンス」と称し、プライベート不動産投資における新たな機会として位置づけています。

注意点・展望

すべてのモールが恩恵を受けるわけではない

重要なのは、この復活はすべてのモールに当てはまるわけではないという点です。ブローカーの間では、クラスAのショッピングセンターへの需要は2026年も堅調に推移する一方、品質の劣る物件ではテナント離れが続くとの見方が一般的です。

投資家にとっては、立地・テナント構成・管理品質を慎重に見極めることが、モール投資の成否を分けることになります。

消費動向の不確実性

また、関税政策やインフレの動向など、マクロ経済の不確実性にも注意が必要です。消費者心理が悪化すれば、モールの回復トレンドにも影響が及ぶ可能性があります。

まとめ

米国のショッピングモール市場は、一律の「衰退」から「二極化」の時代に入っています。クラスAモールは高稼働率と体験型テナントの導入により、不動産投資の有力な選択肢として復活を遂げています。一方で、品質の劣るモールは依然として厳しい状況が続いています。

この二極化のトレンドは、2026年以降もさらに加速する可能性が高いです。モール投資を検討する際は、物件の質と将来性を個別に評価することが不可欠です。

参考資料:

• Look Ahead 2026: High-end shopping malls will see renewed interest from investors
• Investors Are Going Back To The Mall
• 11 Retail Real Estate Predictions for 2026
• Stronger Mall Fundamentals Draw Investors Back
• The Retail Renaissance has arrived in private real estate investing
• Retail Is Back (It Never Really Left)