江南のスラム再開発が映すソウル住宅格差と立ち退き問題の本質

江南に「最後のスラム」九龍村が残存する構造的背景

ソウル・江南区といえば、韓国でもっとも高額な住宅地の一つというイメージが強いです。その江南に、いまも「最後のスラム」と呼ばれる九龍村が残っている事実は、韓国の住宅問題を象徴しています。高級マンション群のすぐそばに、密集した仮設住宅が並ぶ光景は、単なる景観の奇妙さではありません。資産としての住宅価格が急騰する一方、住まいの安全と継続性を確保できない人々が取り残される構造を映しています。

2026年1月には、九龍村で大規模火災が発生し、258人、165世帯が避難しました。人的被害はなかったものの、密集した仮設建物が火災に極めて弱いことが改めて示されました。九龍村の論点は「古い集落を壊して新しくすれば終わり」ではありません。なぜ江南にこうした居住地が残り続けるのか、再開発は誰のためのものになるのかを考えなければ、本質を見誤ります。本稿では、公開情報をもとに、九龍村問題を住宅資産格差、都市安全保障、再開発の三つの軸から整理します。

九龍村が江南に残る理由

江南の住宅価格高騰が生む資産格差の象徴

九龍村を理解するうえで出発点になるのは、江南が単に「裕福な街」なのではなく、韓国の資産格差を最も濃く映す場所だという点です。Korea JoongAng Dailyが2月に伝えたデータでは、2025年のソウルのマンション価格は年間8.98%上昇しました。なかでも江南区は13.59%上昇し、瑞草区14.07%、松坡区20.89%と並んで、首都圏の価格上昇を主導してきました。

しかも、価格が一服した後でも水準は圧倒的です。同紙によれば、江南区の代表的高級住宅地では、現代アパートの一部住戸が2025年12月に128億ウォンの最高値を付け、その後も最低売り出し価格は91億7000万ウォンでした。2月第4週には江南区の週間価格が0.06%下落しましたが、これは高騰の反動であって、住宅が手の届く水準に戻ったことを意味しません。少し値下がりしても、依然として超高額資産です。

資金流入も同じ構図を示しています。Korea JoongAng Dailyは、2025年7月から2026年1月にかけ、ソウルの住宅購入に株式・債券売却資金が2兆4000億ウォン流れ込み、そのうち37.9%にあたる9098億ウォンが江南・瑞草・松坡の3区に集中したと報じました。江南区だけでも3784億ウォンで首位でした。つまり江南の住宅市場は、居住の場であると同時に、豊富な金融資産を持つ人々が資金を移す受け皿になっています。

このような環境では、江南の土地はますます高価になり、低所得層が同じ地域で安定して住み続ける余地は狭まります。九龍村が異物のように見えるのは、村そのものが特異だからではなく、周囲の不動産価値があまりにも高騰し、地域内での生活階層の断絶が極端だからです。

再開発予定地であり続けること自体が示す矛盾

九龍村は、Korea JoongAng Dailyの2025年10月の社説でも「江南に残る最後のスラム」と表現され、ソウル市の都市再生計画の対象地とされています。それでも現地が残り続けているのは、再開発が物理的な整備だけで完結しないからです。地価が高い場所ほど、土地利用、補償、居住継続、開発利益の配分をめぐる調整は難しくなります。

ここで重要なのは、九龍村問題を「未整備の危険地域」だけで捉えないことです。村の背後に高級住宅が並ぶ構図自体が、韓国社会で住宅が生活基盤というより資産形成の主戦場になってきたことを物語ります。Korea JoongAng Dailyの同社説は、国立統計機関の所得移動統計として、所得者のうち前年より一つ以上の所得階層を上がれた人が17.3%にとどまり、最下位20%から抜け出せた人も29.9%だったと伝えました。住まいの階層化と、上昇機会の細りが重なっているという視点が欠かせません。

九龍村が江南に存在し続けるのは、都市計画が失敗しているからだけではなく、住宅市場そのものが低所得層を周縁化しやすい設計になっているからです。再開発はその矛盾を解消する手段になり得ますが、同時に見えにくい貧困を別の場所へ押し出す装置にもなり得ます。

再開発と立ち退き問題の焦点

火災が示した安全保障としての住宅問題

1月16日の火災は、九龍村の問題が景観論や資産論だけではないことを示しました。Korea JoongAng Dailyによると、火災は午前5時ごろに発生し、午後1時28分に鎮火しました。避難したのは258人、165世帯です。現場は仮設建物が密集しているため延焼しやすく、消防当局は大規模対応を取りました。Reutersも、324人の消防隊員と106台の車両が投入されたと報じています。

この数字が意味するのは、九龍村が都市の中心部にありながら、居住安全の基準ではきわめて脆弱な場所だということです。高級住宅街の内部に、火災時に多数避難を要する仮設住宅地がある状態は、行政にとっても長く放置しにくいはずです。再開発が進められる理由の一つは、景観改善より先に、安全確保の必要性にあります。

ただし、安全を理由にした再開発は、しばしば立ち退きの正当化と表裏一体になります。危険だから早く壊すべきだという論理は分かりやすい一方、そこで暮らす人が代わりにどこで、どの条件で住めるのかという問いを後景に追いやりやすいです。住宅問題を安全保障として扱うなら、建物を除去するだけでなく、再定着先まで含めて設計しなければなりません。

再開発の成否を分けるのは居住の継続可能性

今後の焦点は、九龍村の再開発が「江南の価値向上」のためなのか、「住民の居住安定」のためなのかをどう両立させるかです。周辺の住宅市場が超高額化している以上、再開発後に同じ地域で低所得世帯が住み続けるのはきわめて難しいです。もし公的な再定住支援や長期の住宅供給策が弱ければ、再開発は安全性を改善しても、貧困そのものは地域外へ移すだけになりかねません。

この問題は、ソウル全体の住宅政策ともつながります。江南3区への資金流入が続き、価格が高止まりする限り、都市中心部の土地は住民保護より資産価値の論理で再編されやすいです。九龍村は例外ではなく、ソウルの住宅が「住む場所」より「資産」へ傾いたときに何が起きるかを最も分かりやすく示す現場です。再開発の論争が長引くのは、その場所の価値が高いからではなく、その価値を誰に帰属させるかが政治問題だからです。

再開発の成否を左右する火災リスクと住民再定着の条件

九龍村をめぐる報道を見る際に注意したいのは、「江南にもスラムがある」という驚きだけで終わらせないことです。問題の核心は、豊かな地域に貧しい集落が残ること自体ではなく、住宅価格上昇と資産蓄積の恩恵を受ける層と、同じ都市で安全な住まいすら確保しにくい層の差が固定化している点にあります。

今後、仮に再開発が加速しても、それが成功と評価される条件は明確です。第一に火災や災害リスクを下げること、第二に住民を単に排除せず居住の継続可能性を確保すること、第三に江南の資産インフレを前提にしすぎない住宅政策を組み合わせることです。価格が少し調整しても、江南が依然として韓国最大級の資産集積地である事実は変わりません。そのなかで九龍村をどう扱うかは、ソウルが住宅を権利としてみるのか、資産としてみるのかを問う試金石になります。

住宅を権利か資産かで問う九龍村再開発の社会的意義

九龍村が江南に残るのは、都市の発展が止まっているからではありません。むしろ逆で、周辺の不動産価値が極端に高まり、住宅が資産化した結果として、地域内の格差が可視化された場所だからです。火災で示されたように、問題はもはや景観ではなく安全保障でもあります。

再開発は必要です。ただし、それが本当に解決になるのは、立ち退きの先に住民の生活再建まで組み込めた場合に限られます。江南の九龍村は、ソウルの住宅市場がどれだけ豊かかではなく、その豊かさが誰を都市の内側に残し、誰を外へ押し出すのかを示す現場です。だからこそ、この再開発は不動産ニュースではなく、社会政策の問題として読む必要があります。

参考資料:

• Fire extinguished after breaking out from vacant home in Gangnam’s Guryong Village
• Major blaze extinguished in deprived area of South Korea’s Gangnam district
• The broken ladder of mobility
• As mortgage rules tighten, investors cash out stocks for Gangnam homes
• Apartment prices decline in three Seoul districts as real estate market shifts